Affitto breve o affitto tradizionale? Come evitare gli sfratti per morosità

28 Settembre 2016
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28 Settembre 2016, Commenti 0

AFFITTO TRADIZIONALE: LA PAURA FA 90…

…LA PERCENTUALE DEGLI SFRATTI PER MOROSITÀ’
RAGGIUNGE QUOTA 90%.

 

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Continuiamo con la serie degli articoli intitolati “KEEP CALM AND”… questa volta per discutere di AFFITTI BREVI, tipo casa vacanze. Gli affitti brevi infatti, rappresentano ad oggi, la miglior soluzione possibile per i proprietari di immobili, oramai esasperati da inquilini che NON pagano l’affitto.

Tempi duri per i proprietari di case da affittare, oramai sempre più spesso alle prese con inquilini in difficoltà con i pagamenti. D’altronde i numeri sono implacabili:
Lo sfratto può costare oltre 10.000 € al proprietario (fonte Il Sole 24 Ore luglio 2015)

• 77.278 sfratti nel 2014 (+ 5%)
• 90% dei quali sono sfratti per morosità
• 50% degli inquilini dà problemi sui pagamenti

 

 

La tempistica dello sfratto. Oltre al danno la beffa…:

 

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Uno sfratto richiede mediamente, ad essere ottimisti, dagli 8 ai 10 mesi. Questo è il tempo che intercorre tra il mancato pagamento è il rientro in possesso dell’immobile da parte del proprietario. Se ci sono minori i tempi, non serve neanche dirlo, si allungano.

Dicevamo: OLTRE AL DANNO LA BEFFA! Se la locazione è ad uso abitativo, l’inquilino ha diritto di chiedere il cosiddetto “termine di grazia” che il Giudice, all’udienza di convalida, è tenuto a concedergli e che è di 90 giorni: se in questo periodo l’inquilino paga il problema ovviamente è risolto (fino al prossimo mancato pagamento…), se invece non paga il Giudice convalida lo sfratto e si parte con la procedura di cui sopra, alla quale pertanto in questo caso devono essere sommati i tre mesi del termine di grazia.

Come se non bastasse la crisi, ecco che si aggiungono anche i morosità, sfratto, affitto breve, casa vacanze, soliti “furbetti”. NON sempre chi non paga lo fa per reali difficoltà a sbarcare il lunario, anzi capita sempre più spesso di avere a che fare con persone che agiscono intenzionalmente.

Se ne parla poco, ma i proprietari sanno che esistono persone che fanno dello sfratto per morosità quasi uno stile di vita. All’inizio clienti irreprensibili, non danno nulla a temere. Si presentano bene, famiglia a posto, lavoro stabile…eppure, dopo 2/3 mesi di pagamento, l’affitto diventa una chimera, un sogno, un’utopia…

 

Come tutelarsi quindi dai professionisti della morosità?
Sostanzialmente abbiamo 2 soluzioni:

 

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1 Vendere.

Se abbiamo optato per la vendita della nostra casa mettiamoci da subito il cuore in pace, e non solo il cuore, ma anche e soprattutto mettiamo in pace il portafoglio. Il mercato parla chiaro: i valori immobiliari NON sono cresciuti. Tutte quelle proiezioni positive che leggiamo sui giornali sono iniezioni di fiducia, il mercato è ancora in attesa che la ripresa passi dal piano finanziario a quello reale. La realtà è che le transazioni sono aumentate, perché i prezzi o sono scesi o sono rimasti invariati. ERGO: LE CASE SI VENDONO, MA SOLO AL GIUSTO PREZZO. Non c’è scampo, è la dura legge del mercato.

C’è ancora troppa differenza tra domanda (POCA) e offerta (TANTA) per immaginare un rialzo dei prezzi.

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2) Eliminare il rischio MOROSITÀ’

Se possiamo permettercelo, un’alternativa interessante all’alienazione del bene è l’opzione affitto breve (casa vacanze). Togliamoci dalla testa numeri come 4+4, 3+2, concordati, transitori etc, quello che andremo a fare sarà un affitto breve, anche brevissimo!

 

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Ma di cosa stiamo parlando? Riportiamo uno schema che ci aiuterà a capire i pro e i contro delle due tipologie di affitti: affitto breve VS tradizionale.

 

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1) PAGAMENTO IN ANTICIPO
2) MAGGIORI GUADAGNI
3) MAI PIÙ’ SFRATTI E/O MOROSITA’
4) CEDOLARE SECCA
5) NO OBBLIGO REGISTRAZIONE
6) NO PAGAMENTI IRPEF SU CANONI NON INCASSATI

 

Vediamoli punto per punto i vantaggi degli affitti brevi, tipo case vacanze:

 

1) PAGAMENTO IN ANTICIPO

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E’ possibile, anzi è assolutamente normale pretendere, che tutti i pagamenti (incluse le spese di pulizia) vengano eseguiti dal cliente in anticipo.

2) MAGGIORI GUADAGNI

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Si può ottenere una rendita che supera in media di 10/15% i canoni di affitto tradizionali, con la possibilità di disporre del proprio appartamento quando lo si desidera.

Gli importi medi a Trieste, secondo quanto riportato da uno più importanti portali di case vacanze, è di 78 €/notte per 1 persona.

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Questo vuol dire, che potenzialmente, se affittiamo un’unità abitativa adibita con contratto casa vacanze, per 10 notti ad 1 sola persona, potremmo incassare 780 €. Per 15 notti 1.170 €, per 20 notti 1.560 €.

124€/notte di media, se riusciamo ad ospitarne 5 di persone.

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Considerando il trend turistico che Trieste sta facendo registrare, sarebbe un peccato almeno non pensarci!

3) MAI PIÙ’ SFRATTI E/O MOROSITA’

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Con l’affitto breve, tipo casa vacanze, siamo certi di aver eliminato il problema SFRATTI! Missione compiuta!

4) CEDOLARE SECCA

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Poco da dire, nel caso dovesse convenire, anche con gli affitti brevi tipo case vacanze, possiamo optare per il regime in cedolare secca.

http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2015-02-02/l-affitto-breve-non-blocca-cedolare-115108.shtml?uuid=AB0L5tnC

5) NO OBBLIGO REGISTRAZIONE

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Per gli affitti che non superano i 30 gg, il contribuente NON DEVE registrare il contratto d’affitto all’ufficio del registro. Scordiamoci anche il pagamento dell’imposta di registro (2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità). Con il contratto breve tipo casa vacanze è tutto più semplice!

6) NO PAGAMENTI IRPEF SU CANONI NON INCASSATI

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Altro punto che sta molto a cuore dei proprietari: non c’è nulla di più antipatico che dover pagare le tasse su qualcosa che non si è percepito. E’ una questione di equità. Con l’affitto breve del tipo casa vacanze non c’è bisogno di dover dimostrare (documentazione alla mano, convalide di sfratti, etc…) il mancato pagamento degli affitti in quanto il problema viene risolto alla radice con il pagamento anticipato!

Quindi che dire, avete immobili da mettere a reddito? Siete certi di voler continuare con l’affitto tradizionale?
Mi sa di no…

CONTATTACI

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Studieremo assieme la soluzione migliore per il vostro singolo caso, sia che ne abbiate 1 che 10 di immobili da affittare.

Servizio chiavi in mano, dalla gestione del portale web (con prezzi tarati a seconda del periodo, del numero delle persone da ospitare, delle condizioni, del mobilio, della zona,…), consegna chiavi al cliente, verifica costante e puntuale dello stato dell’alloggio, pulizia immobile, cambio lenzuola, etc.

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