Saldo e Stralcio, vendita del preliminare, TUTTO IL RESTO E' NOIA!

15 settembre 2016
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15 Settembre 2016, Commenti 0

Investire in immobili, disillusi dal mercato tradizionale?

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Saldo e stralcio + vendita del preliminare, TUTTO IL RESTO E’ NOIA!

Articolo dedicato a tutti gli investitori, oramai scoraggiati dal mercato delle compravendite tradizionali, oggi più che mai contaminato da una miriade di immobili in vendita a prezzi pazzi, ingiustificati ed ingiustificabili.

Ne parli con esperti del settore, immobiliaristi, investitori, tutti, nessuno escluso, il tanto atteso recupero del mercato del mattone si è dimostrato essere una cag#t@ pazzesca, parafrasando una pittoresca ma quanto mai efficacie esternazione fantonezziana…

Eppure il biennio 2014-2015 aveva lasciato intendere tante promesse…eravamo bombardati da messaggi, articoli e studi pronti a scommettere che adesso era il momento di investire, di fare l’affare della vita!

 

E io? Cosa sono? l’unico pollo che non riesce a sfruttare l’occasione? Sia mai, buttiamoci nella mischia!

Dopo mesi e mesi di vane ricerche tra privati, agenzie e portali vari… il nulla

Non mi scoraggio, esistono le aste, la di sicuro, avrò più fortuna, e invece… Niente, nisba, nada.

Da quando le esecuzioni immobiliari sono state prese d’assalto da chi è intento ad acquistare la sua prima casa, anche l’investimento via tribunale è andato a farsi benedire.

Ma cos’è successo? Come mai domanda e offerta sono adesso così distanti?

 

acquirenti-vs-venditori-i-am-cerco-casa Non esiste una risposta unica e assoluta, o meglio ne esistono troppe. Ognuno ha una sua particolare  percezione della realtà. In questo senso infatti, tutti hanno ragione e nessuno ha torto… d’altra parte siamo in democrazia diamine!

 A mio avviso, ci troviamo in quella terra di mezzo, nella fase: “Aspettiamo Godot”, come diceva Gianni Agnelli. Chiaro che nel nostro caso la ripresa arriverà, ne siamo certi e solo una questione di tempo… “RIPRESA”, sappiamo che stai arrivando, abbiamo fiducia in te…fai pure con comodo…non ti affannare…!! li mortacci…

 

Volendo semplificare, al mondo esistono sostanzialmente 3 tipologie di persone,  gli ottimisti a tutti i costi, i pessimisti cronici e i realisti. La buona e bicchiere-mezzo-pieno-o-mezzo-vuoto-i-am-cerco-casavecchia storia del bicchiere mezzo pieno o mezzo vuoto. Ce la ricordiamo no?

Abbiamo ecceduto d’ottimismo…Gridare ai 4 venti che oramai il mercato immobiliare stava facendo registrare risultati iperbolici, con una crescita a doppia  cifra su tutto il territorio nazionale, che la crisi (a proposito, quale crisi?) era passata, e che i mutui ormai venivano concessi di nuovo al 100% e di nuovo sul 100% del valore è stata una strategia studiata per iniettare fiducia, nella speranza che i numeri poi le dessero ragione. Purtroppo il mercato reale non ha risposto con la stessa prontezza. Risultato?

ragionamento   Nella mente del venditore.
Io (privato che devo vendere), se sento dire che il mercato tira, che faccio? Ieri mi dicevi che il mio appartamento valeva 100.000 € per 100 mq, si ma ieri era ieri, oggi la crisi è passata!   Allora ecco che mesi e mesi di lavoro, spesi dal professionista immobiliare a tentare, con tenacia, di far capire che DAVVERO il valore delle proprietà immobiliari è sceso di un  buon 30/40% rispetto a prima… dillo e ridillo, ripetilo fino alla nausea, daje e daje il concetto stava entrando nella mente dei privati venditori un po’ alla volta, con fatica ma si stava facendo breccia…

mercato-immobiliare-in-crescita-i-am-cerco-casabastano 2 articoli sul mercato che è tornato a crescere, che poi in realtà sono stati assolutamente travisati dai non addetti ai lavori, (perché a leggere bene dicevano che il mercato stava riprendendosi spinto dagli immobili venduti AL GIUSTO PREZZO), ecco però che da bravi opportunisti, la crisi è sparita, e i miei 100 mq che mi erano stati stimati 1000 euro al metro adesso fanno registrare un quanto mai improbabile +50%, 150.000 €. TIE’! La classica zappata sui piedi…

 

La realtà, come sempre sta nel mezzo: sebbene manchi ancora qualche mese alla fine dell’anno, il 2016 ci parlerà di un sostanziale equilibrio. Il numero delle transazioni replicheranno grosso modo i risultati dell’anno precedente. A voler poi entrare nel merito, gli importi delle singole transazioni saranno scesi. Questo a dimostrazione che  gli operatori del mercato avranno lavorato tanto quanto nel 2015 ma su valori immobiliari più ridotti. Sempre a verificare nel dettaglio, tutti quei mutui concessi dalle banche saranno ancora per lo più surroghe. Non hanno cambiato casa, hanno cambiato banca…!

 

E mo che succede? Succede che sul mercato tradizionale, sempre al netto delle solite eccezioni, gli immobili che stagnano i portali web, le pubblicità e le vetrine delle agenzie, sono quelli fuori-mercato. Decine e decine di case che si ripetono, cambiano veste ma non sostanza. Prima messi in vendita dagli stessi privati, poi, (come se si potesse fare chissà quale magia) dati alle agenzie e magari a più di una, giusto per non farsi mancare nulla e fare l’en plain degli errori da evitare…

Mi sono divulgato un po’ troppo, torniamo al topic: dicevamo: investire negli immobili. Cosa devono fare gli investitori disillusi dal mercato tradizionale. Ho un piccolo gruzzolo da parte, come lo posso sfruttare? BOT, BTP e prodotti bancari…VADE RETRO! Alternative al buon vecchio materasso? Acquisto in modalità SALDO e STRALCIO e/o VENDITA DEL PRELIMINARE, tutto il resto è noia!

METODO 1
Il cosidetto Saldo e Stralcio.

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 Un po’ di terminologia.

Con saldo e stralcio si intende la possibilità di chiudere una situazione debitoria, offrendo agli aventi causa una cifra più bassa rispetto al debito residuo. Una pratica che permette quindi di risolvere tutte le pendenze aperte, liberando definitivamente il debitore. E’ ovvio che nessuno ti regala nulla, figurasi una banca. Le possibilità di ottenere uno sconto quindi, si concretizzano solo se si è in grado di motivare i vantaggi che otterrebbe il creditore concedendo una chiusura a saldo e stralcio.

La regola basilare è: diffidare da chi ci dice che il saldo e stralcio è un’operazione scontata. Tutt’altro, si tratta di una situazione molto complessa, che può dare ottimi risultati, sempre che venga gestita con professionalità e spirito critico. Dovremo essere certi di avere sottomano alcuni dati necessari come: l’ammontare totale del debito, il contatto diretto con l’ufficio autorizzato a trattare lo stralcio, la modulistica richiesta per completare la richiesta, etc…

Senza complicarla più del dovuto, vediamo in questa sede, come si realizza a grandi linee, l’operazione a saldo e stralcio, in un esempio da manuale:

un privato (Roberto) ha comprato casa a 260.000 €. Dopo alcuni anni purtroppo non è più in grado di pagare la rata del mutuo da 250.000 € richiesto per l’acquisto. Allora Roberto decide di mettere in vendita l’immobile, che però adesso, causa bolla immobiliare, sconta un valore di mercato che si aggira attorno ai 200.000 €.

Nei 6 anni trascorsi, il nostro Roberto ha reso alla banca circa 27.000 € di capitale prima di sospendere il pagamento e ad oggi gli rimangono da saldare più o meno 223.000 €.

ragionamentoNella mente delle banche.

 

Vediamo come pensano gli istituti di credito: vista l’aria che tira, il mercato stagnante, l’offerta impressionante di immobili all’asta, mi conviene agire in giudizio e procedere al pignoramento?

 

Quanto mi costa in termini di tempo, risorse, oneri, interessi e spese legali? E se riuscissi a trovare un accordo con il privato prima di iniziare l’esecuzione? Lui si terrebbe l’immobile o magari se lo vende per conto suo e io mi risparmio un sacco di scartoffie e problematiche di gestione. Quasi, quasi…

ragionamentoNella mente dell’acquirente.

Per l’investitore tutto ciò si traduce nella possibilità di acquistare l’appartamento anche offrendo 60-70.000 € in meno, riuscendo a fare un ottimo affare e al tempo stesso permettendo al proprietario di saldare la sua posizione senza ulteriori beghe.

Sostanzialmente acquistiamo un immobile prima che entri nel circolo delle vendite giudiziarie, fuori quindi dal marasma dei rialzi indiscriminati che ormai siamo soliti vedere.

PROVARE PER CREDERE!

METODO 2
La vendita del preliminare.

  vendita-del-preliminare-il-sogno-di-tutti-gli-investitori-i-am-cerco-casa

 

Vendita del preliminare, anche in questo caso non abbiamo scoperto nulla, ma sono in pochi quelli che sanno di cosa stiamo parlando…

La vendita del preliminare, così come prevista dal codice civile, permette di evitare i costi accessori legati all’acquisto. Questo vuol dire creare un guadagno senza intestarsi l’immobile, il sogno di tutti gli investitori!!!

Vediamo assieme le spese da sostenere nella vendita del preliminare tra privati:

200 € di imposta fissa di registro (solitamente a carico del cessionario).

3% di imposta proporzionale sulla plusvalenza generata (solitamente a carico del cessionario).

Imponibile IRPEF (cedente).

Quest’ultimo punto è stato molto discusso, tanto che l’agenzia delle entrate è intervenuta con la risoluzione n° 6/E, con la quale indicava l’eventuale plusvalenza derivante dalla cessione di tale contratto (il corrispettivo ricevuto è maggiore dell’acconto versato) come un importo da assimilare ai redditi diversi ai sensi dell‘art.67 del TUIR. In particolare, viene sottolineato nella risoluzione che tale plusvalenza non si inserisce nella fattispecie dell‘art.67 comma 1, lettera b) del TUIR, ossia redditi diversi “derivanti da cessione a titolo oneroso di beni immobili costruiti o acquisiti da non più di cinque anni […]”, bensì si inserisce nella fattispecie prevista dallart.67, comma 1 lettera l) del TUIR, ossia redditi diversi derivanti da “attività di lavoro autonomo non esercitate abitualmente o dalla assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere”.

Ulteriore capitolo da valutare, per avere sottomano tutte le voci di spesa, è la gestione delle somme anticipate a titolo di caparra confirmatoria (0,5% dell’importo) e acconti (3% dell’importo) e il loro possibile recupero in sede di rogito notarile, soprattutto qual’ora vi sia, tra le parti, un soggetto P.IVA.

In sede di vendita del preliminare infatti, dovremo prestare la massima attenzione a 2 elementi essenziali:

Titolo del cedente ( se P. IVA o privato cittadino)

Modalità del contratto (Cessione del preliminare o preliminare con persona da nominare).

Vendita del preliminare, quanto mi costi? A che tassazione vado incontro?

vendita-preliminare-quanto-mi-costi-i-am-cerco-casa

Ci siamo posti 2 domande, ben distinte. La tassazione per la vendita/cessione del preliminare sconta:  fisso + imposta registro e/o IVA. Queste sono a carico del cessionario, esattamente come accade in sede di registrazione del preliminare dove il promettente acquirente paga 200 € di fisso + 0,5% di cappa confirmatoria + 3% su eventuali acconti + bollo su ogni copia.

Altro discorso è invece la tassazione sulla plusvalenza generata, che resta naturalmente a carico del cedente.

Un piccolo specchieto indicativo, che DEVE essere confermato, caso per caso:

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