![\"keep-calm-and-saldo-e-stralcio-i-am-cerco-casa\"](\"http:\/\/iamcercocasa.it\/wp-content\/uploads\/2016\/09\/Keep-calm-and-saldo-e-stralcio-I-AM-cerco-casa.jpg\")
<\/strong>\u00a0<\/strong>\nSaldo e stralcio + vendita del preliminare, TUTTO IL RESTO E\u2019 NOIA!<\/strong><\/span><\/p>\n
Articolo dedicato a tutti gli\u00a0investitori<\/strong>, oramai scoraggiati dal mercato<\/strong> delle compravendite tradizionali, oggi pi\u00f9 che mai contaminato da una miriade di immobili in vendita a prezzi pazzi, ingiustificati ed ingiustificabili.<\/strong><\/p>\n Ne parli con esperti del settore, immobiliaristi, investitori, tutti, nessuno escluso, il tanto atteso recupero del mercato del mattone si \u00e8 dimostrato essere una cag#t@ pazzesca<\/strong>, parafrasando una pittoresca ma quanto mai efficacie esternazione fantonezziana\u2026<\/p>\n Eppure il biennio 2014-2015 aveva lasciato intendere tante promesse<\/strong>\u2026eravamo bombardati da messaggi, articoli e studi pronti a scommettere che adesso era il momento di investire, di fare l\u2019affare della vita!<\/p>\n <\/p>\n E io? Cosa sono? l\u2019unico pollo che non riesce a sfruttare l\u2019occasione? Sia mai, buttiamoci nella mischia! <\/em><\/p>\n Dopo mesi e mesi di vane ricerche tra privati, agenzie e portali vari\u2026 il nulla<\/strong>\u2026<\/p>\n Non mi scoraggio, esistono le aste<\/strong>, la di sicuro, avr\u00f2 pi\u00f9 fortuna, e invece\u2026 Niente, nisba, nada<\/strong>.<\/p>\n Da quando le esecuzioni immobiliari sono state prese d\u2019assalto da chi \u00e8 intento ad acquistare la sua prima casa, anche l\u2019investimento via tribunale \u00e8 andato a farsi benedire<\/strong>.<\/p>\n Ma cos’\u00e8 successo? Come mai domanda e offerta sono adesso cos\u00ec distanti?<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n \u00a0A mio avviso, ci troviamo in quella terra di mezzo, nella fase: \u201cAspettiamo Godot<\/strong>\u201d, come diceva Gianni Agnelli. Chiaro che nel nostro caso la ripresa arriver\u00e0, ne siamo certi e solo una questione di tempo\u2026 \u201cRIPRESA\u201d, sappiamo che stai arrivando, abbiamo fiducia in te\u2026fai pure con comodo\u2026non ti affannare\u2026!! <\/strong>li mortacci\u2026<\/em><\/p>\n <\/p>\n Volendo semplificare, al mondo esistono sostanzialmente 3 tipologie di persone, \u00a0gli ottimisti a tutti i costi, i pessimisti cronici e i realisti. La buona e Abbiamo ecceduto d’ottimismo…Gridare ai 4 venti che oramai il mercato immobiliare stava facendo registrare<\/strong> risultati iperbolici, con una crescita a doppia\u00a0<\/strong> cifra su tutto il territorio nazionale, che la crisi (a proposito, quale crisi?<\/em>) era passata, e che i mutui ormai venivano concessi di nuovo al 100% e di nuovo sul 100% del valore<\/strong> \u00e8 stata una strategia studiata per iniettare fiducia, nella speranza che i numeri poi le dessero ragione. Purtroppo il mercato reale non ha risposto con la stessa prontezza. Risultato?<\/p>\n <\/p>\n La realt\u00e0, come sempre sta nel mezzo: <\/strong>sebbene manchi ancora qualche mese alla fine dell\u2019anno, il 2016<\/strong> ci parler\u00e0 di un sostanziale equilibrio<\/strong>. Il numero delle transazioni replicheranno grosso modo i risultati dell\u2019anno precedente. A voler poi entrare nel merito, gli importi delle singole transazioni saranno scesi<\/strong>. Questo a dimostrazione che \u00a0gli operatori del mercato avranno lavorato tanto quanto nel 2015 ma su valori immobiliari pi\u00f9 ridotti<\/strong>. Sempre a verificare nel dettaglio, tutti quei mutui concessi dalle banche<\/strong> saranno ancora per lo pi\u00f9 surroghe. Non hanno cambiato casa, hanno cambiato banca\u2026!<\/strong><\/p>\n <\/p>\n E mo che succede? Succede che sul mercato tradizionale, sempre al netto delle solite eccezioni, gli immobili che stagnano i portali web, le pubblicit\u00e0 e le vetrine delle agenzie, sono quelli\u00a0<\/strong>fuori-mercato<\/b>. Decine e decine di case che si ripetono, cambiano veste ma non sostanza. Prima messi in vendita dagli stessi privati, poi, <\/strong>(come se si potesse fare chiss\u00e0 quale magia) dati alle agenzie <\/strong>e magari a pi\u00f9 di una, giusto per non farsi mancare nulla e fare l\u2019en plain degli errori da evitare\u2026<\/p>\n Mi sono divulgato un po\u2019 troppo, torniamo al topic: dicevamo: investire negli immobili. Cosa devono fare gli investitori disillusi dal mercato tradizionale.<\/strong> Ho un piccolo gruzzolo da parte, come lo posso sfruttare? BOT, BTP e prodotti bancari\u2026VADE RETRO! Alternative al buon vecchio materasso?<\/strong> Acquisto in modalit\u00e0 SALDO e STRALCIO e\/o VENDITA DEL PRELIMINARE, tutto il resto \u00e8 noia!<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong>\u00a0 \u00a0<\/strong>Un po\u2019 di terminologia.<\/p>\n Con saldo e stralcio si intende la possibilit\u00e0 di chiudere una situazione debitoria, offrendo agli aventi causa una cifra pi\u00f9 bassa rispetto al debito residuo<\/strong>. Una pratica che permette quindi di risolvere tutte le pendenze aperte, liberando definitivamente il debitore. E\u2019 ovvio che nessuno ti regala nulla, figurasi una banca.<\/strong> Le possibilit\u00e0 di ottenere uno sconto quindi, si concretizzano solo se si \u00e8 in grado di motivare i vantaggi che otterrebbe il creditore concedendo una chiusura a saldo e stralcio.<\/p>\n La regola basilare \u00e8: diffidare da chi ci dice che il saldo e stralcio \u00e8 un\u2019operazione scontata<\/strong>. Tutt’altro, si tratta di una situazione molto complessa, che pu\u00f2 dare ottimi risultati, sempre che venga gestita con professionalit\u00e0 e spirito critico. Dovremo essere certi di avere sottomano alcuni dati necessari come: l\u2019ammontare totale del debito, il contatto diretto con l\u2019ufficio autorizzato a trattare lo stralcio, la modulistica richiesta per completare la richiesta, etc… <\/strong><\/p>\n Senza complicarla pi\u00f9 del dovuto, vediamo in questa sede, come si realizza a grandi linee, l\u2019operazione a saldo e stralcio, in un esempio da manuale:<\/p>\n un privato <\/strong>(Roberto) ha comprato casa a 260.000 \u20ac.<\/strong> Dopo alcuni anni purtroppo non \u00e8 pi\u00f9 in grado di pagare la rata del mutuo<\/strong> da 250.000 \u20ac<\/strong> richiesto per l\u2019acquisto. Allora Roberto decide di mettere in vendita l\u2019immobile, <\/strong>che per\u00f2 adesso, causa bolla immobiliare, sconta un valore di mercato<\/strong> che si aggira attorno ai 200.000 \u20ac.<\/strong><\/p>\n Nei 6 anni trascorsi, il nostro Roberto ha reso alla banca circa 27.000 \u20ac di capitale prima di sospendere il pagamento e ad oggi gli rimangono da saldare pi\u00f9 o meno 223.000 \u20ac<\/strong>.<\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n Vediamo come pensano gli istituti di credito:<\/strong> vista l\u2019aria che tira, il mercato stagnante<\/strong>, l\u2019offerta impressionante di immobili all’asta, mi conviene agire in giudizio e procedere al pignoramento?<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n Quanto mi costa in termini di tempo, risorse, oneri, interessi e spese legali? E se riuscissi a trovare un accordo con il privato prima di iniziare l\u2019esecuzione?<\/strong> Lui si terrebbe l\u2019immobile o magari se lo vende per conto suo e io mi risparmio un sacco di scartoffie e problematiche di gestione. Quasi, quasi\u2026<\/p>\n Per l\u2019investitore tutto ci\u00f2 si traduce nella possibilit\u00e0 di acquistare l\u2019appartamento anche offrendo 60-70.000 \u20ac in meno<\/strong>, riuscendo a fare un ottimo affare e al tempo stesso permettendo al proprietario di saldare la sua posizione senza ulteriori beghe.<\/p>\n Sostanzialmente acquistiamo un immobile prima che entri nel circolo delle vendite giudiziarie<\/strong>, fuori quindi dal marasma dei rialzi indiscriminati che ormai siamo soliti vedere.<\/p>\n PROVARE PER CREDERE!<\/p>\n \u00a0<\/strong> \u00a0<\/strong><\/p>\n Vendita del preliminare, anche in questo caso non abbiamo scoperto nulla, ma sono in pochi quelli che sanno di cosa stiamo parlando\u2026<\/p>\n La vendita del preliminare,<\/strong> cos\u00ec come prevista dal codice civile, permette di evitare i costi accessori legati\u00a0<\/strong>all’acquisto<\/b>. Questo vuol dire creare un guadagno senza intestarsi l\u2019immobile, il sogno di tutti gli investitori!!! <\/strong><\/p>\n Vediamo assieme le spese da sostenere nella vendita del preliminare tra privati:<\/p>\n 200 \u20ac di imposta fissa di registro <\/strong>(solitamente a carico del cessionario).<\/p>\n 3% di imposta proporzionale sulla plusvalenza generata <\/strong>(solitamente a carico del cessionario).<\/p>\n Imponibile IRPEF <\/strong>(cedente).<\/p>\n Quest\u2019ultimo punto \u00e8 stato molto discusso, tanto che l\u2019agenzia delle entrate<\/strong> \u00e8 intervenuta con la risoluzione n\u00b0 6\/E<\/strong>, con la quale indicava\u00a0l’eventuale plusvalenza derivante dalla cessione di tale contratto<\/strong>\u00a0(il corrispettivo ricevuto \u00e8 maggiore dell’acconto versato)\u00a0come un importo<\/strong> da assimilare ai redditi diversi ai sensi<\/strong>\u00a0dell‘art.67 del TUIR<\/a>. In particolare, viene sottolineato nella risoluzione che tale plusvalenza non si inserisce nella fattispecie dell‘art.67 comma 1, lettera b) del TUIR<\/a>, ossia redditi diversi\u00a0“derivanti da cessione a titolo oneroso di beni immobili costruiti o acquisiti da non pi\u00f9 di cinque anni […]”<\/em>, bens\u00ec si inserisce nella fattispecie prevista dall‘<\/strong>art.67, comma 1 lettera l) del TUIR<\/a>, ossia redditi diversi derivanti da\u00a0<\/strong>“attivit\u00e0 di lavoro autonomo non\u00a0esercitate abitualmente o dalla assunzione di obblighi di fare, non\u00a0fare o permettere”.<\/em><\/p>\n Ulteriore capitolo da valutare, per avere sottomano tutte le voci di spesa<\/strong>, \u00e8 la gestione delle somme anticipate a titolo di caparra<\/strong> confirmatoria<\/strong> (0,5% dell\u2019importo) e acconti<\/strong> (3% dell\u2019importo) e il loro possibile recupero in sede di rogito notarile<\/strong>, soprattutto qual\u2019ora vi sia, tra le parti, un soggetto P.IVA.<\/p>\n In sede di vendita del preliminare infatti, dovremo prestare la massima attenzione a 2 elementi<\/strong> essenziali:<\/p>\n – Titolo del cedente <\/strong>( se P. IVA o privato cittadino)<\/p>\n – Modalit\u00e0 del contratto<\/strong> (Cessione del preliminare o preliminare con persona da nominare).<\/p>\n Vendita del preliminare, quanto mi costi? A che tassazione vado incontro?<\/p>\n Ci siamo posti 2 domande, ben distinte. La tassazione per la vendita\/cessione del preliminare sconta:\u00a0 fisso + imposta registro e\/o IVA. Queste sono a carico del cessionario, esattamente come accade in sede di registrazione del preliminare dove il promettente acquirente paga 200 \u20ac di fisso + 0,5% di cappa confirmatoria + 3% su eventuali acconti + bollo su ogni copia.<\/p>\n Altro discorso \u00e8 invece la tassazione sulla plusvalenza generata, che resta naturalmente a carico del cedente.<\/p>\n Un piccolo specchieto indicativo, che DEVE essere confermato, caso per caso:<\/p>\n Investire in immobili, disillusi dal mercato tradizionale? \u00a0 Saldo e stralcio + vendita del preliminare, TUTTO IL RESTO E\u2019 NOIA! Articolo dedicato a tutti […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":1716,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[10,9,11,7,8],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/iamcercocasa.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1703"}],"collection":[{"href":"http:\/\/iamcercocasa.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/iamcercocasa.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/iamcercocasa.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/iamcercocasa.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1703"}],"version-history":[{"count":10,"href":"http:\/\/iamcercocasa.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1703\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1725,"href":"http:\/\/iamcercocasa.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1703\/revisions\/1725"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/iamcercocasa.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1716"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/iamcercocasa.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1703"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/iamcercocasa.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1703"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/iamcercocasa.it\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1703"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}![\"acquirenti-vs-venditori-i-am-cerco-casa\"](\"http:\/\/iamcercocasa.it\/wp-content\/uploads\/2016\/09\/Acquirenti-VS-venditori-I-AM-cerco-casa.jpg\")
<\/strong>Non esiste una risposta unica e assoluta, o meglio ne esistono troppe. Ognuno ha una sua particolare\u00a0 percezione della realt\u00e0. In questo senso infatti, tutti hanno ragione e nessuno ha torto<\/strong>\u2026 d\u2019altra parte siamo in democrazia diamine!<\/p>\n![\"bicchiere-mezzo-pieno-o-mezzo-vuoto-i-am-cerco-casa\"](\"http:\/\/iamcercocasa.it\/wp-content\/uploads\/2016\/09\/bicchiere-mezzo-pieno-o-mezzo-vuoto-I-AM-cerco-casa.jpg\")
vecchia storia del bicchiere mezzo pieno o mezzo vuoto. Ce la ricordiamo no?<\/p>\n![\"ragionamento\"](\"http:\/\/iamcercocasa.it\/wp-content\/uploads\/2016\/09\/ragionamento.png\")
<\/strong> \u00a0 Nella mente del venditore.<\/strong>
\nIo (privato che devo vendere), se sento dire che il mercato tira, che faccio? <\/strong>Ieri mi dicevi che il mio appartamento valeva 100.000 \u20ac per 100 mq, si ma ieri era ieri, oggi la crisi \u00e8 passata! \u00a0<\/strong> Allora ecco che mesi e mesi di lavoro, <\/strong>spesi dal professionista immobiliare a tentare, con tenacia, di far capire che <\/strong>DAVVERO il valore delle propriet\u00e0 immobiliari \u00e8 sceso di un\u00a0 buon 30\/40%<\/strong> rispetto a prima\u2026 dillo e ridillo, ripetilo fino alla nausea, daje e daje il concetto stava entrando nella mente dei privati venditori un po\u2019 alla volta, con fatica ma si stava facendo breccia\u2026<\/p>\n![\"mercato-immobiliare-in-crescita-i-am-cerco-casa\"](\"http:\/\/iamcercocasa.it\/wp-content\/uploads\/2016\/09\/mercato-immobiliare-in-crescita-I-AM-cerco-casa.jpg\")
\u2026bastano 2 articoli sul mercato che \u00e8 tornato a crescere,<\/strong> che poi in realt\u00e0 sono stati assolutamente travisati dai non addetti ai lavori, (perch\u00e9 a leggere bene dicevano che il mercato stava riprendendosi spinto dagli immobili venduti AL GIUSTO PREZZO), ecco per\u00f2 che da bravi opportunisti, la crisi \u00e8 sparita<\/strong>, e i miei 100 mq che mi erano stati stimati 1000 euro al metro adesso fanno registrare un quanto mai improbabile +50%, 150.000 \u20ac. TIE\u2019! La classica zappata sui piedi\u2026<\/p>\nMETODO 1
\nIl cosidetto Saldo e Stralcio.<\/strong><\/span><\/h5>\n![\"saldo-e-stralcio-i-am-cerco-casa\"](\"http:\/\/iamcercocasa.it\/wp-content\/uploads\/2016\/09\/Saldo-e-stralcio-I-am-cerco-casa.png\")
<\/strong><\/p>\nNella mente delle banche.<\/strong><\/p>\nNella mente dell\u2019acquirente.<\/strong><\/p>\nMETODO 2
La vendita del preliminare.<\/strong><\/span><\/h5>\n![\"vendita-del-preliminare-il-sogno-di-tutti-gli-investitori-i-am-cerco-casa\"](\"http:\/\/iamcercocasa.it\/wp-content\/uploads\/2016\/09\/Vendita-del-preliminare-il-sogno-di-tutti-gli-investitori-I-AM-cerco-casa.jpg\")
<\/strong><\/p>\n![\"vendita-preliminare-quanto-mi-costi-i-am-cerco-casa\"](\"http:\/\/iamcercocasa.it\/wp-content\/uploads\/2016\/09\/Vendita-preliminare-quanto-mi-costi-I-AM-cerco-casa.jpg\")
<\/p>\n![\"tassazione-vendita-preliminare-i-am-cerco-casa\"](\"http:\/\/iamcercocasa.it\/wp-content\/uploads\/2016\/09\/tassazione-vendita-preliminare-I-AM-cerco-casa.jpg\")
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